- Заштитата од прекумерна задолженост е оправдана цел, но цената на финансиската стабилност не смее да биде ограничување на пристапот до сопствен дом за оние што реално можат да го отплаќаат кредитот
- Кога НБРМ ги заострува условите за кредитирање на населението, точно е дека првиот предизвик се новите тешкотии за граѓаните за доаѓање до поволен кредит. Од другата страна на предизвикот, од позицијата на НБРМ, пак, се поставува прашањето какви ризици се обидува да спречи централната банка и кој ја плаќа цената на таквата политика. Реално, одговорот не е едноставен и не треба да биде едностран. Мерките можат истовремено да бидат оправдани од аспект на финансиската стабилност и
рестриктивни од аспект на индивидуалните финансиски можности и животни потреби на граѓаните
Новите макропрудентни мерки на НБРМ, кои треба да почнат да се применуваат од 1 декември 2026 година, повторно отвораат дилема во јавноста. Имено, со мерките на НБРМ се намалува максималниот дозволен сооднос меѓу месечните кредитни обврски и приходите на кредитокорисниците, а се скратува и максималниот рок на отплата на одредени кредити. За станбените кредити што не се наменети за прво купување сопствено живеалиште, максималниот рок се намалува од 30 на 25 години. Истовремено, максималниот дозволен однос меѓу месечните отплати и приходите се намалува од 50 на 45 проценти за денарските кредити, односно од 45 на 40 проценти за кредитите со валутна компонента. За граѓаните што првпат купуваат сопствен дом се задржува поповолниот третман. На прв поглед, овие промени изгледаат како директно ограничување на кредитната способност на граѓаните. И навистина, за дел од нив тоа ќе биде токму така. Но за да се оцени нивната оправданост, неопходно е да се разграничат и три дополнителни прашања. Имено, дали мерките се рестриктивни, дали се економски оправдани и дали нивниот ефект е праведно распределен?
На пример, од аспект на граѓаните, ефектот е мошне јасен. Пократкиот рок на отплата, при иста висина на кредитот и иста каматна стапка, значи повисока месечна рата! Понискиот дозволен сооднос меѓу ратите и приходите, пак, значи дека дел од потенцијалните кредитокорисници ќе можат да добијат помал износ од планираниот, ќе мора да обезбедат поголемо сопствено учество или воопшто нема да ги исполнуваат условите за кредит. Последиците нема да бидат еднакви за сите. Домаќинствата со повисоки и постабилни приходи полесно ќе се приспособат на новите правила. За семејствата со просечни примања, за младите што сè уште градат финансиска стабилност и за граѓаните што сакаат да го заменат постојното со поголемо живеалиште, дополнителните ограничувања можат да претставуваат сериозна пречка. Особено е чувствителен случајот со купувањето втор стан. Поимот „втор стан“ не секогаш значи инвестиција за остварување дополнителен приход. Во реалниот живот, тој може да означува преселување во поголем дом поради зголемување на семејството, решавање на станбеното прашање на децата или промена на животните околности. Регулативата, сепак, не може автоматски да ги разликува овие мотиви, туку применува правила според кредитниот ризик и категоријата на кредитот. И тука се појавува легитимната дилема за тоа дали истите ограничувања се соодветни за секој кредитокорисник што веќе поседува недвижност, без оглед на тоа дали станува збор за шпекулативна инвестиција или за реална семејна потреба? Одговорот не мора да биде дека регулацијата е погрешна, туку дека нејзиниот дизајн треба внимателно да ги земе предвид разликите меѓу различните категории должници.
Ајде да ја разгледаме сега и другата страна. Имено, во тој контекст се поставува прашањето зошто Народната банка има причина да интервенира? Се разбира дека би било малку субјективно мерките да се оценуваат единствено преку непосредниот интерес на граѓанинот да добие кредит, иако јавниот интерес за медиумите треба да биде центар на медиумската уредувачка политика. Но, ајде, поради принципот „да се сослуша и другата страна“, да го анализираме и пристапот на НБРМ. Имено, институцијата, според мојата анализа, зема предвид дека „кредитот не е само можност за купување стан, автомобил или за финансирање на тековните потреби туку дека кредитот е и долгорочна обврска што може да стане сериозен товар кога приходите ќе се намалат, кога каматните услови ќе се променат или кога трошоците за живот ќе пораснат“. Имено, прекумерната задолженост може да создаде проблеми не само за поединечните домаќинства туку и за банкарскиот систем. Ако значителен број должници не можат редовно да ги сервисираат обврските, банките се соочуваат со раст на нефункционалните кредити, а последиците можат да се пренесат и врз пошироката економија. Затоа централните банки вообичаено настојуваат ризиците да ги ограничат пред тие да се претворат во реални загуби. Во Македонија, оваа политика не е нова. Макропрудентните ограничувања за кредитирањето на физичките лица се воведени во 2023 година, а потоа постепено се заоструваат. ММФ во својата анализа за нашата земја (од 2026 година) ги посочува брзиот раст на кредитирањето и ризиците поврзани со станбениот пазар како причини за зајакнување на макропрудентната политика. Наедно, ММФ оценува дека банкарскиот систем има значителна отпорност на потенцијални шокови. Ова е важна разлика. Мерките не мора да бидат одговор на „потенцијална банкарска криза“. Суштината на овие мерки е превентивна, а тоа е да се намали веројатноста за нејзино настанување. Оттука, самото постоење на ограничувањата не е доказ дека политиката е неоправдано рестриктивна… Ова би бил аголот на толкување на НБРМ…
Еве и трето мислење… Имено, повикувањето на финансиската стабилност (на НБРМ) не значи дека секое дополнително ограничување е автоматски оправдано. Клучното прашање е дали интензитетот на мерките е пропорционален на ризиците што треба да ги спречи. Ограничувањето на кредитирањето може да ја намали финансиската ранливост на домаќинствата, но истовремено да го отежне пристапот до сопствен дом. Во земја во која купувањето недвижност има големо значење за финансиската сигурност на семејствата, ова не е занемарлив ефект.
Ако цените на становите останат високи, а приходите на домаќинствата не растат со соодветно темпо, пократките рокови и пониските лимити за задолжување може да значат дека дел од граѓаните ќе мора подолго да штедат, да бараат финансиска помош од семејството или да се откажат од купување недвижност. Во такви околности, регулативата може да придонесе за побезбедно кредитирање, но не мора да го реши основниот проблем на станбената достапност. Дополнително, ограничувањето на формалното банкарско кредитирање не ја отстранува автоматски потребата од финансирање. Дел од граѓаните може да го одложат задолжувањето, но други би можеле да побараат средства од помалку транспарентни или поскапи извори. Затоа ефектите од мерките треба да се следат и надвор од билансите на банките. Постои и прашањето за распределбата на товарот. Граѓаните со пониски приходи и ограничени заштеди се соочуваат со најголем проблем при исполнувањето на условите за кредит, додека финансиски посилните домаќинства полесно ги исполнуваат истите ограничувања. Оттука, иако мерките се формално еднакви за одредена категорија кредитокорисници, нивниот практичен ефект не мора да биде еднаков. Сепак, ова не значи дека банките треба да одобруваат кредити што не одговараат на реалната платежна способност на должниците. Напротив, станува збор за потребата од поширока политика за станбена достапност, повисоки и постабилни приходи, развој на пазарот за изнајмување и подобро насочени програми за решавање на станбеното прашање.
Од економски аспект, најважно е ефектите од мерките да не се претпоставуваат, туку редовно да се мерат. Ако целта е да се намали прекумерната задолженост, тогаш треба да се следи дали се намалува учеството на домаќинствата со висок должнички товар, дали се подобрува квалитетот на новите кредити и дали се намалуваат ризиците за банките. Истовремено, неопходно е да се следи колку граѓани се исклучени од кредитниот пазар, како се менуваат просечните износи и рокови на новоодобрените кредити, дали се менува побарувачката за станбени кредити и какви се последиците врз пазарот на недвижности. Без вакви податоци, тешко може да се утврди дали мерките се оптимално поставени или се построги отколку што е потребно. НБРМ треба транспарентно да објаснува зошто се избрани конкретните лимити, кои ризици ги оправдуваат и според кои показатели ќе се оценува нивната успешност. Исто така, потребно е редовно да се преиспитува дали исклучоците и посебниот третман за одредени категории кредитокорисници се соодветни на целта на регулацијата. А одговорност имаат и деловните банки.
Регулаторните ограничувања се максимални дозволени граници, а не гаранција дека секој граѓанин што ги исполнува ќе добие кредит. Банките и понатаму ја проценуваат кредитоспособноста според сопствените правила и ризични политики. Затоа, за да се разбере реалниот ефект врз граѓаните, треба да се разликува влијанието на регулативата од одлуките на банките за конкретните кредитни барања. На крајот, не треба да се очекува дека централната банка сама ќе го реши проблемот на станбената достапност. Нејзината основна улога е да придонесува за ценовната и финансиската стабилност. Политиките за домување, растот на продуктивноста, подобрувањето на животниот стандард и развојот на пазарот за изнајмување се пошироки економски задачи што бараат координиран пристап на повеќе институции и на регулативата, секако. Задачата на добрата регулатива е да ги препознае ризиците навреме, да ги ограничи пропорционално и да остави доволно простор за одговорно економско однесување. Во таа рамнотежа треба да се бара одговорот на прашањето дали политиката на НБРМ е оправдана, а не во инстантно вперување на прстот кон „виновникот“ без подлабока анализа базирана на факти и аргументи.
