Да се има куќа во Албанија сега е повеќе сон отколку реалност. Зголемените цени на домовите се отежнителна околност за семејствата што сакаат да си купат покрив над главата. Постои голем јаз, кој се создава поради зголемените цени во дејноста за недвижности, од една страна, и мошне малиот и незначителен пораст на платите, од друга страна. Но она што го предизвикува ваквото зголемување на цените не е правилото според кое цените растат кога има побарувачка. Има некои други случувања што ги вртат овие правила, а некои експерти сметаат дека сивите пари во економијата се една од причините за тоа.
На албанскиот пазар на недвижности настаните се одвиваат мошне динамично од година на година. Градежништвото бележи раст, и тоа првенствено во главниот град Тирана. Најмногу се гради за целите на домување, но исто така има и објекти наменети за мешана употреба, со деловни простории и канцеларии. Во главниот град сега има и некои проекти каде што квадратот достигна и пет илјади евра. Станува збор за луди цени во земја каде што просечната плата е речиси 505 евра.
Секако дека има некои проекти во најатрактивните области на Тирана каде што оние што сакаат да купат имот не прашуваат за цена. Но она што е навистина загрижувачко е фактот што сега цените се високи и низ цела Тирана. Пред неколку години лесно можевте да најдете дом за околу 600-800 евра од квадратен метар. Денес просечната цена во Тирана, според индексот на „Кеидата Aлбанија“ (агенција што обработува податоци од продажба и изнајмување недвижен имот), е 1.200 евра за квадратен метар. Само за една година цените забележаа многу висок раст, а тоа го потврди и Народната банка на Албанија во една од најновите публикации што правеа анализа на пазарот на недвижности.
Според ценовниот индекс на „Фишер хаус“, кој е пресметан од Народната банка на Албанија, просечната цена на продадените станови во првата половина на 2022 година е зголемена за 28,4 отсто во однос на претходните шест месеци и за 39 отсто во споредба со пред една година. Ова е највисок шестмесечен пораст на индексот од 2013 година откако тој почна да се пресметува од Народната банка на Албанија.
Зголемувањето на платите, пак, е значително помало од нивото што е потребно за да се фати чекор со трошоците воопшто. Според податоците на INSTAT, просечната плата во земјата се зголеми за 7 отсто во вториот квартал од 2022 година.
Од друга страна, трошоците за живот, поради поскапувањето на храната и другите производи, се зголемија за над 6,7 отсто, со што реалниот пораст на платите е само 0,3 отсто.
За една деценија цените на становите во Тирана двојно се зголемија, што го прави многу потешко поседувањето недвижен имот. Според една пресметка што беше направена неодамна, просечниот граѓанин на Албанија треба да работи 24 години повеќе отколку што требало да работи во 2015 година за да поседува свој дом.
Пресметката зема предвид типичен случај кога некој сака да купи стан од 90 квадратни метри во Тирана. Денеска ќе треба да плати 105.000 евра за да го купи. Притоа, оваа пресметка не вклучува никакви други трошоци, како што се осигурување, данок или опремување на станот. Некој со просечна плата би требало да работи 64 години за да може да си дозволи да купи таков дом, со оглед на тоа дека 30 отсто од приходите ќе одат на покривање кредит.
Ист човек за ист стан во 2015 година, со просечна плата од таа година (околу 400 евра, што е зголемување за само 26 отсто во споредба со платата денес) и според пазарната цена за таа година ќе требаше да работи само 40 години за да поседува свој дом.
Оваа пресметка се базира на расположливиот приход на едно семејство индексиран со стапката на инфлација, потоа според просечната цена за квадратен метар во Тирана, вредноста на парите со текот на времето и просечните годишни каматни стапки на заемите според Народната банка на Албанија.
Како што растат цените, градежните компании имаат и свое објаснување за ваквата појава. По пандемијата на ковид-19, глобалната економија повторно се рестартира со темпо што беше поголемо од очекуваното, доведувајќи на тој начин до недостиг од суровини. Свој удел во оваа ситуација имаше и енергетската криза, која започна во септември 2021 година, што уште повеќе ги зголеми трошоците на компаниите.
На ваквата состојба не беше имуна ниту градежната дејност. Тие потврдуваат дека цената на цементот, железото и на другите материјали што се користат во градежништвото се зголемија за 30-50 отсто, но во конкретни случаи зголемувањето е дури и двојно поголемо. Во една ваква ситуација, доколку градежните материјали чинат повеќе, секако дека тоа ќе се одрази и на крајната цена на секоја продадена недвижност. Уште една причина за поскапувањето, според агентите за недвижности, е побарувачката. Се зголемува побарувачката за недвижен имот од страна на граѓаните на Албанија, што го поттикна и поскапувањето.
Истовремено постои и зголемување на бројот на издадени градежни дозволи, па се чини дека не е можно на било каков начин да се спречи наглото зголемување на цените. Според податоците на INSTAT, во главниот град на Албанија, за периодот јануари-јуни 2022 година се дадени градежни дозволи за речиси 1,2 милион квадратни метри, што е зголемување од 45 отсто во однос на истиот период пред една година.
Оние што се обидуваат да го објаснат растот на цените често имаат и свој удел во оваа ситуација, но притоа има и експерти што сметаат дека ова е многу повеќе отколку што би било оправдано со цената и побарувачката.
Градежната дејност се смета за една од најризичните кога станува збор за ризик од перење пари. Според годишните извештаи на Генералната дирекција за спречување на перењето пари во Албанија, градежништвото понекогаш го користат луѓе што сакаат да ги легализираат своите неформални пари и да ги внесат во легалните економски текови.
Сепак, денес никој не би можел да каже колку од овие неформални пари навистина се вложени и колку влијаат неповолно на цената и пазарот. Експертите сметаат дека во една фаза Албанија можеби ќе се соочи и со „меур“ во градежната дејност.
Вештачки високите цени им служат само на некои луѓе што, преку купување, сакаат да ги легализираат своите пари и со тоа вештачки влијаат на пазарот. Официјално, властите во Албанија никогаш не прифатиле дека растот на цените на кој било начин е под влијание на нелегалните пари, но тоа не значи дека не е присутен ризикот за економијата.
Во својата последна мисија во Албанија, Меѓународниот монетарен фонд (ММФ) потенцира нешто многу важно – пораката се однесува на она што се случува во градежништвото и кај недвижностите. „Ги поздравуваме напорите на Владата на Албанија за решавање на значајните недостатоци кај податоците што се однесуваат на недвижностите и градежништвото и повикуваме на засилен надзор за потенцијалното влијание што оваа дејност може да го има на финансиската стабилност“, беше пораката од ММФ. Ако прочитаме меѓу редови, јасно е дека и ММФ исто така констатира ризик кај она што се случува во моментов.
Во еден друг извештај на Глобалната иницијатива против транснационалниот организиран криминал, кој беше објавен минатата година, се потенцира дека средствата добиени главно од меѓународна трговија со дрога се користат во градежната и туристичката дејност во Албанија.
Минатата година, Европската комисија исто така, во својот извештај, нагласи дека Албанија мора да направи повеќе за да го спречи перењето пари. Од ден на ден се зголемуваат гласовите на експертите и економистите што се согласуваат дека случувањата кај недвижностите и градежништвото некако „забегуваат“ од правилата на нормалноста.
Се разбира дека оваа ситуација не се однесува на целата градежна дејност, во која има и компании со долг историјат на бизнис и со добро реноме и кои со сигурност се борат да опстанат во ваквата неправедна ситуација.
Тука зборуваме за семејниот менталитет во Албанија и воопшто на Балканот – да се купи и да се поседува куќа. Но, со ваквите цени, сликата што ја имаме денес е дека просечниот Албанец треба да се мачи цел живот и можеби ќе успее да си дозволи да купи куќа. Оној што е на границата за преживување, може само да сонува за тоа.
Прашањето е следново: Кој е оној што купува и што е она што доведува до тоа цените да бидат високи?
Одговорот на тоа прашање не е едноставен. Неопходно е да ја следиме целата поврзаност на случувања за да ја откриеме вистината, а кај институциите се чини како да нема волја за такво нешто, и тоа поради неколку причини. Прво, неопходно е да имаме независни институции – нешто што останува само сон за Албанија.
Кога секој би имал општествена одговорност правилно да си ја врши работата, директно би се прекинала врската меѓу политиката и бизнисот и исто така би ѝ се ставил крај и на корупцијата.
Но ова не е нешто што може да го направи еден човек. Ова е систем што е граден со децении и на кој му треба целосно различен пристап од страна на сите, почнувајќи од највисоките инстанци. Зборуваме за пристап каде што институциите би почнале на прво место да го ставаат јавниот интерес.
Никој не вели дека државата ќе мора да управува со пазарот. Но таа сигурно може да ги заштити граѓаните од искривоколчените пазари и цени што се под влијание на нелегалните финансии. Албанија има инвестирано 110 милиони евра за она што се нарекува реформи во правосудството. Во периодот од 2016 година, кога ова беше одобрено, па до денес, резултатите се разочарувачки.
На почетокот од 2021 година, СПАК (Специјална структура за борба против корупција и организиран криминал) е една од главните институции, која произлезе од реформите во правосудството и започна истрага за перење пари во градежништвото, но сè уште нема никаков резултат што би бил објавен во јавноста.
Реформата во правосудството сè уште е во тек и во 2022 година албанскиот парламент изгласа негово продолжување, бидејќи мандатот на луѓето што сега се дел од новите институции истекува оваа година.
Овозможувањето фер конкуренција и владеење на правото е инвестиција што секогаш се исплати во вид на спасување на граѓаните од трошоци што не се нивни. Оваа дилема не е толку тешка да се реши – државата треба само да ги „следи парите“.
Нертила Махо
(Республика.еду.мк)
