Зошто цените во Македонија растат и кој може да си дозволи дом
- Трендот на поскапување, според повеќето соговорници, започна уште со пандемијата на ковид-19, кога многу од синџирите за снабдување беа прекинати. Нагорниот тренд продолжи со започнувањето на руско-украинската војна во 2022 година, кога евидентно беше регистриран раст на цените на градежните материјали и енергентите. Градежните компании ги зголемија цените, а пазарот ја прифати новата реалност. Но и денес, и покрај тоа што трошоците делумно се стабилизираа, цените остануваат високи. Градежниот сектор тврди дека додека побарувачката е силна „нема причина за поевтинување“
Пазарот на недвижности во Македонија во 2025 година бележи историски раст. Цените пораснаа за околу 25 проценти на годишно ниво, а Скопје повторно е во фокусот. Највпечатлив пример е стан од 83 квадратни метри во Општина Центар, продаден за 246.171 евро – или речиси 3.000 евра по квадрат. Тоа е сума што до пред неколку години звучеше незамисливо за македонскиот пазар. Но што навистина се случува?
Скопје расте, другите општини во внатрешноста стагнираат
Податоците од катастарот покажуваат јасна поделба. Во скопската општина Аеродром се реализирани најмногу продажби на станови – 304 во еден квартал. Општината Центар доминира во делот од деловниот простор, додека Битола води кај продажбата на куќи. Во исто време, дури 41 општина имаат помалку од 50 трансакции во последниот квартал од минатата година. Сето ова напред кажано, според нашите соговорници, значи дека „пазарот на недвижнини е жив и динамичен речиси исклучиво во Скопје и во неколку поголеми града, додека во најголем дел од државата стагнира“.
– Еве и еден наш парадокс. На крајот од 2025 година, во изградба имало 27.522 стана – значително повеќе од почетокот на годината. Според економската логика, зголемената понуда треба да доведе до намалување на цените. Но во Македонија се случува спротивното. Причината е што становите сè повеќе се купуваат како инвестиција, а не само како место за живеење. Недвижностите стануваат вид „златна резерва“, односно начин да се зачува вредноста на парите во услови на инфлација и неизвесност – велат наши соговорници од неколку агенции за недвижности, при што додаваат дека во текот на 2025 година, за купување имот се потрошени над една милијарда евра. Секој трет договор бил за стан.
Половина од становите се купуваат со готовина
Во разговорот со нашите соговорници, особено привлече внимание информацијата за начинот на плаќање на недвижностите.
– Според она што го гледаме, но не може гласно да го кажеме, апроксимативно околу 50 проценти од новите станови се купуваат со готовина. Другото преку кредити – тврдат нашите соговорници.
Ова отвора прашање дали станува збор за долгогодишни заштеди, пари од странство или за средства од неформалната сива економија? Недостигот од јасни податоци создава сомнежи за вештачко одржување на високите цени. Народната банка веќе воведе построги правила за оние што купуваат втор или трет стан, со цел да го ограничи т.н. шпекулативно купување. Но засега тоа не доведе до пад на цените.
А како почна трендот на поскапување?
Трендот на поскапување, според повеќето соговорници, започна уште со пандемијата на ковид-19, кога многу од синџирите за снабдување беа прекинати. Нагорниот тренд продолжи со започнувањето на руско-украинската војна во 2022 година, кога евидентно беше регистриран раст на цените на градежните материјали и енергентите. Градежните компании ги зголемија цените, а пазарот ја прифати новата реалност. Но и денес, и покрај тоа што трошоците делумно се стабилизираа, цените остануваат високи. Градежниот сектор тврди дека додека побарувачката е силна „нема причина за поевтинување“.
Но Владата најави изградба на државни станови како обид да се создаде конкуренција и да се олесни пристапот до домување. Обидот е добар, тврдат сопствениците на агенции за недвижности, но кај нив сѐ уште нема целосно афирмативен одговор на прашањето „дали тоа ќе биде во доволен обем за да влијае врз пазарот“.
– Ако побарувачката остане висока, можно е цените да не паѓаат, туку да влезат во фаза на „скапа стагнација“, односно да останат на високо ниво подолг период. Така што за обичниот граѓанин, клучното прашање останува исто: дали платите ќе почнат да растат побрзо од цените на квадратот? Додека тоа не се случи, сопствениот дом ќе биде сè потешко достижен сон за средната класа – тврдат соговорниците. Е.Р.
Данскиот инвестициски фонд дополнително го пумпа ценовниот балон
Активностите на данскиот инвестициски фонд „Ваексткапитал груп“ со купување 250 стана во изградба на атрактивни локации во Скопје и со најава за купување на барем уште толку станови, со намера да стигне до илјада стана, би можеле дополнително да ги зголемат цените на недвижностите во главниот град. Данците за македонските медиуми потврдија дека соработуваат со неколку локални агенции за недвижности, како и со инвеститори. Тие ги купуваат становите уште при ископување на темелите за зградите, со што добиваат пониска цена.
Холдингот „Ваексткапитал“ е регистриран во Луксембург и поседува неколку компании во Данска. Тие веќе неколку години работат во Софија, Бугарија, каде што досега купиле 262 стана на атрактивни локации. Е.Р.
Да не се дозволи домувањето да стане луксуз
Просечната нето-плата во ноември 2025 изнесува 45.961 денар. Во скопската општина Центар, еден квадрат чини колку четири месечни плати. Со други зборови, за стан од 60 квадрати се потребни повеќе од 20 години целосна плата, без да се трошат пари за ништо друго. Ова создава сериозен јаз меѓу цените и приходите. Имено, младите брачни двојки се принудени на долгорочни кредити, а дел од граѓаните се селат кон периферијата каде што цените се пониски. Кириите растат, а само во последниот квартал се регистрирани над 3.000 договори за закуп, откриваат повеќето соговорници што водат свои агенции за недвижности. Е.Р.
По драстичното поскапување на станбениот квадрат
Може ли во периферните населби да се пронајде адекватно удобен дом?
Постојаното поскапување на становите и растот на цените на станбениот квадрат и низ внатрешноста на земјата добиваат загрижувачки размери. Додека некои од граѓаните се жалат дека поради цените нивната желба за сопствен дом станува сѐ помалку реална, од друга страна се гради интензивно, а становите, според градежниците, не остануваат непродадени.
Она што изненадува се податоците на Агенцијата за катастар, која објави дека во текот на минатата година бил забележан голем раст на цените на продадените станови и во Куманово и во Тетово, дури и поголем раст отколку во скопските општини. Имено, скокот на цените на становите во Куманово е 24 проценти, додека пак во Тетово зголемувањето изнесува 22 проценти, а во скопските општини Карпош, Кисела Вода и Гази Баба цените се повисоки за по 16 проценти. Во Центар растот е 14 проценти. Единствено Гостивар бележи пад на цените на становите, за околу два процента.
Според нивниот извештај, и понатаму највисока цена од направените купопродажби е постигната во општината Центар, Скопје, па следуваат Аеродром и Карпош.
Градежните експерти и сами сметаат дека цените се нереални, но велат дека врз крајната цена влијаат повеќе чинители, од локацијата, па до материјалите што се користат, но и цената на работната сила. Сепак, тие признаваат дека не се само трошоците тие што ја одредуваат цената.
– Ако цените беа дефинирани само од трошоците, тогаш ќе беа исти низ цела земја. Цените на становите во Штип, Струмица, Кавадарци, Петровец и Илинден не достигнуваат ниту пак надминуваат две илјади евра. Во Скопје цените ги зголемуваат сопствениците на парцелите, но и фирми што сакаат со една градба да заработат многу. За многу приватници профитот е на прво место – вели градежникот Никола Велковски.
Според него, државата може да влијае врз цените на недвижностите, ако на пример гради на државно земјиште за да избегне трошоци, и да ги продава становите со мала маржа.
– Државата е во предност ако гради на државно земјиште, во тој случај трошоците се помали за 30-40 проценти. Сепак, продажбата не треба да биде на лицитација, туку со селекција да им се овозможи на лицата што имаат ниски примања да купат по пристапни цени, со кои ќе ги покрија трошоците – објаснува Велковски.
Тој укажува дека Скопје има сериозен проблем со инфраструктурата и дека движењето низ главниот град е отежнато поради недостигот од јавен превоз. Според него, добро ќе биде ако градежната фела и надлежните го насочат вниманието кон населбите во околината на градот.
– На постојната инфраструктура се градат многу нови згради, што е причина за оптоварување на инфраструктурата, како на сообраќајната, така и на водоводната. Неопходна е инвестиција во инфраструктурата, не само патишта, туку соодветни училишта, добар јавен превоз. Треба да се гради во периферните населби, како што е Петровец на пример, сите населби што се подалеку од центарот. Потребно е домувањето од центарот да се дислоцира кон периферијата, за да имаат луѓето удобен живот. Денес во центарот на Скопје нема каде да играат децата, но, за жал, се нема концепт за развој на градот – вели нашиот соговорник.
Тој додава дека е неопходно да се развиваат сите региони и токму тука може да помогне градежништвото, но со развој и на другите економски гранки, со цел да има работа за луѓето и да се овозможи живот насекаде, не само во неколку града во земјава. Велковски појаснува дека има простор за поголем раст на градежниот сектор, и тоа не само во изградба на станбени објекти, туку потенцира дека најмногу се градат станови бидејќи приватните инвеститори целат кон тоа да ги свртат парите, да направат профит и затоа ќе продолжат со истиот концепт.
– Државата е таа што треба да насочува, да укажува и да создава предуслови за порамномерен и похуман развој на средината. Мора да се бараат различни решенија, не да се окупира секоја зелена површина. Треба да се прави инфраструктура во интерес на граѓаните, да се бараат модерни решенија, не сѐ да се бетонизира. Има што да се гради, и треба да се градат градинки, школи, но паралелно да се развива и јавниот превоз за да не зависат сите од своите автомобили – заклучува Велковски. Е.Р.
